Рынок загородной недвижимости специфичен и многообразен. Здесь все уникально, как на выставке картин. Каждый объект индивидуален, каждому нужен свой подход. «Загородку» нельзя сравнивать ни с одним другим сегментом недвижимости. Здесь всё совсем по-другому…

С чего начать продажу недвижимости?

Прежде всего владелец объекта должен  четко и внятно сформулировать задачи и цели продажи, выработать тактику и стратегию реализации. От того, как качественно будет выполнена черновая работа на предварительном этапе, будет зависеть успех всего мероприятия в целом. Поверьте , если подготовительная стадия выполнена на отлично, то покупатель не заставит себя долго ждать!

Классификация загородной недвижимости

Все объекты на рынке загородной недвижимости формально можно разделить на 4 группы:

Частные домовладения в условно жилом состоянии – под снос или требующие капитального ремонта (и как следствие колоссальных капиталовложений).

Пустые земельные участки – площади с коммуникациями по границе или заведёнными на периметр.

Сезонные дачи – комплекс строений и сооружений в СНТ на 6-12 сотках земли для садоводства и огородничества.

Дома и коттеджи – объекты пригодные для круглогодичного проживания со всеми необходимыми инженерными коммуникациями, с развитой социально-бытовой и транспортной инфраструктурой.

Методология оценки

Общие сроки реализации во многом будут зависеть от правильной, наиболее точной оценки.

Как оценить участок? В предметных изысканиях на этот счёт, вполне можно отталкиваться от кадастровой стоимости объекта. Однако  полностью опираться на неё нельзя. Как показывает профессиональный опыт, стоимость по кадастру и рыночная — две величины, зачастую, далёкие друг от друга. В большинстве случаев государственные расценки сильно занижены и не отображают реального положения вещей — сложившейся конъюнктуры в заданном сегменте рынка.

Но, несмотря на это, приблизительную ориентировочную стоимость загородной недвижимости всё же можно самостоятельно рассчитать, исходя из базовых ставок сотки земли. Анализ аналогичных предложений в определённом месте предоставит предварительную информацию о каких цифрах и ценовых категориях может идти речь. Дополнительно необходимо учитывать факторы, которые, напрямую или косвенно, влияют на стартовую отметку предложения — в исследовании они будут служить повышающими и понижающими коэффициентами.

Основные параметры рыночного ценообразования для объекта загородной недвижимости:

-Уникальность местоположения.

— Категория (правовой статус) земель — сельскохозяйственного или промышленного назначения, земли населённых пунктов, особо охраняемые территории, фонда лесного хозяйства, водных объектов.

— Вид разрешённого использования — для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), индивидуального жилищного строительства (ИЖС), осуществления хозяйственной деятельности.

— Организационно-правовая форма территориального образования — СНТ, ДНП или административно-территориальная единица: деревня, село, посёлок.

— Престижность (рейтинг) направления.

— Удалённость от КАД или районного центра.

— Социально-бытовая инфраструктура, транспортная доступность (из элементарного — продуктовый розничный магазин, ж/д станция или автобусная остановка).

— Форма, площадь и состояние участка (с уклоном или ровный, ухожен или запущен).

— Плотность населения.

— Условия доступа.

— Наличие инженерных систем и коммуникаций (электричество, вода, магистральный газ, канализация).

— Экологическая обстановка.

— Близость озёр или рек.

Качество построек также имеет непосредственное значение для формирования отраслевых индексов и рыночных котировок: основные и гостевые дома, вспомогательные и подсобные сооружения, бани, беседки, зоны барбекю, сараи, хозблоки, гаражи и теплицы, ландшафтный дизайн — все стационарные элементы должны быть подвержены глубокому изучению и строгому учёту.

Кроме того, стоит принимать во внимание второстепенные, а для некоторых покупателей не менее значимые, критерии: состав почвы — глина, суглинок, песок, чернозём; флора — тип окружающего лесного массива, регулярно плодоносящий фруктовый сад или вековые деревья, растущие на периметре; фауна — животные, населяющие местность, и возможность охотиться на дикого зверя; достопримечательности — исторические места и объекты культурного наследия; факторы риска — ядовитые змеи, торфяные пожары, топкие болота.

И если в дальнейшем вы понимаете, что по каким-то позициям ваш объект проигрывает, не стоит преждевременно расстраиваться, ведь на первый взгляд ничем не примечательный участок, при детальном разборе, может показать свои уникальные возможности и неоспоримые преимущества.

Грамотное позиционирование и расстановка акцентов — основные аспекты при продаже!

Ведь иногда, несомненным плюсом является именно полное отсутствие всех благ цивилизации и бездорожье, например, для тех кто хочет жить уединенно, или первая линия домов от оживлённой магистрали для желающих разместить объект розничной торговли. На любой дом, на каждый земельный участок найдётся свой покупатель!

Но, в конечном счете, только рынок определяет цену. До момента проявления стабильного спроса, все оценки о стоимости участка условны. Просмотры потенциальных покупателей или отсутствие оных, подтолкнут вас в итоге к принятию правильного решения.